Peut-on revendre un bien acheté en loi Pinel ?

L’investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel ouvre les portes à une disposition de défiscalisation qui s’échelonne sur plusieurs années. Bien que cette loi procure d’énormes avantages aux particuliers souhaitant investir dans le secteur de l’immobilier et de la construction neuve, elle exige des conditions depuis son bénéfice jusqu’à la revente des biens ayant fait l’objet de cette défiscalisation. Découvrez dans cet article ce qu’est la loi Pinel et les différentes conditions à remplir afin de parvenir à revendre les biens immobiliers en loi Pinel.

Que comprendre de la loi Pinel ?

La loi Pinel est une disposition de défiscalisation instaurée par le gouvernement français dans le but de dynamiser et de relancer le secteur de l’investissement et de la construction immobilière neuve. Proposée par Sylvie Pinel et mise en vigueur le 1er janvier 2015, cette loi est prorogée jusqu’au 31 décembre 2021 pour attirer le maximum de particuliers à trouver de l’intérêt pour l’investissement et la construction de logements locatifs.

Le but principal visé par cette loi est de promouvoir la construction de logements et d’habitations performantes respectant des critères écologiques et thermiques. La réduction d’impôt est l’un des principaux avantages de cette disposition de défiscalisation. Les différents taux utilisés dans le cadre de cette réduction d’impôt sont en fonction de la durée d’engagement retenue par l’investisseur pour la mise en location et sont appliqués sur la valeur d’achat de ces biens immobiliers.

Toutefois, la revente d’un bien immobilier ne peut intervenir qu’à la fin de la période obligatoire de location. Et il s’agit de l’une des conditions sine qua non pour réaliser un investissement en Pinel.

Quelles sont les conditions de revente d’un bien acheté en loi Pinel ?

En réponse à la question posée en titre de l’article, nous dirons qu’il est très possible de revendre un bien acquis en loi Pinel. Mais, en contrepartie du bénéfice de cette possibilité de revente, il s’avère indispensable de respecter certaines conditions.

Le respect de la durée d’engagement de location du bien immobilier

Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, pour bénéficier de la réduction d’impôt après l’acquisition d’un bien immobilier en loi Pinel, vous devez mettre ce bien en location pendant une certaine durée prévue par cette même loi. Ainsi, vous pouvez vous engager en tenant compte de la répartition ci-dessous :

• Pour un engagement de 6 ans, vous bénéficiez d’un taux de 12 %
• Pour un engagement de 9 ans, vous bénéficiez d’un taux de 18 %
• Pour un engagement de 12 ans, vous bénéficiez d’un taux de 21 %

Pour revendre dans les normes votre bien immobilier mis en location en loi Pinel, la première condition est de respecter rigoureusement la durée d’engagement initialement prévue dans le cadre de cette location. Ainsi, lorsque vous convenez avec votre locataire d’une durée de location de 12 ans, vous avez intérêt à attendre jusqu’à l’expiration de cette durée avant de procéder à la revente de votre bien immobilier. Au cas où, vous revendez ce bien avant le terme de la période de location, vous êtes contraint de reverser à l’administration fiscale, l’ensemble des réductions d’impôts dont vous aviez bénéficié. De même, tous les autres avantages que ce soit d’ordre fiscal ou d’ordre social seront annulés.

Ne pas être en déficit foncier depuis 3 ans

Le déficit foncier n’est rien d’autre que la différence négative entre les revenus fonciers générés par la location du bien immobilier et les différentes charges déductibles sur le plan fiscal. Au nombre de ces charges, il peut y avoir :

• les charges d’exploitation
• les charges non financières (frais d’agences immobilières, primes d’assurances, charges de copropriété, taxe foncière…)
• les charges financières qui prennent en compte les intérêts des emprunts effectués
• les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration des biens en location.

Lorsqu’après déduction de ces différentes charges des revenus fonciers, la différence obtenue révèle un déficit foncier, l’investisseur se doit de respecter un délai de 3 ans avant toute revente. Ce délai est compté à partir de la dernière année au cours de laquelle l’imputation du déficit foncier est réalisée jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Pendant cette période, le bien en question doit être remis en location au risque d’écoper d’une pénalité de la part de l’administration fiscale.

Précisons que ces deux premières conditions sont plutôt cumulatives pour la revente d’un immobilier en loi Pinel. Néanmoins, il existe des cas de force majeure dans lesquels l’investisseur ou le propriétaire immobilier d’un appartement en loi Pinel ne sera pas contraint de respecter ces deux conditions.

Avec l’approbation préalable de l’administration fiscale, le propriétaire peut revendre son logement en loi Pinel sans avoir à rembourser les différents avantages fiscaux dont il a eu à bénéficier. C’est le cas lorsque le propriétaire du bien décède, en cas d’un accident ou d’une maladie provoquant une invalidité du propriétaire ou encore en cas d’une perte d’emploi.

Pour finir, sachez que toute revente de bien immobilier effectuée en loi Pinel est soumise à la fiscalité sur les plus-values. Cette plus-value fait l’objet d’une taxation double :

• un taux de 19 % pour l’impôt sur les revenus
• un taux de 15,5 % pour les prélèvements sociaux.

Par contre, il est possible de bénéficier d’une exonération totale sur les plus-values au bout de 22 et 30 ans selon la nature de l’impôt à prélever.

Dans quel type de logement investir en loi Pinel ?

Vous connaissez maintenant les avantages financiers que vous pouvez tirer, en investissant dans un bien sous le dispositif de la loi Pinel. Mais quel type de biens peut entrer dans ce dispositif ?

• La première chose qui va définir le choix du futur logement à acquérir, c’est la zone dans laquelle il se trouve. En effet, tous les logements ne peuvent pas faire parti de la loi Pinel. Cette loi a été créée pour répondre à des besoins de logements dans des endroits qui n’en proposent pas suffisamment à la population. Vous devrez donc trouver un logement faisant parti d’une zone Pinel. Quelle que soit le bien dans lequel vous allez investir, c’est la zone Pinel qui va déterminer le montant du loyer que vous allez demander à vos locataires. Sachez qu’il existe 3 zones. La zone A bis concerne la ville de Paris et 76 communes aux alentours. La zone A concerne l’Île-de-France en général et certaines grandes agglomérations comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la Côte d’Azur. Enfin, la zone B1 regroupent les villes de plus de 250 000 habitants. Vous aurez ainsi le prix au m2 qui varie de 9,07 à 12,95 euros au m2.
• Vous pourrez investir dans un logement neuf. Il pourra vous être acheté sur plan ou dans le cadre d’un VEFA. Vous pourrez donc acheter un bien proposé par un promoteur immobilier, mais pas seulement. Vous pourrez aussi vous rapprocher de professionnels de l’immobilier spécialisés dans la loi Pinel, comme ici https://www.invest-immo-toulouse.com/loi-pinel-toulouse/. Vous serez en plus accompagné bien au-delà de la signature, notamment si vous souhaitez déléguer la gestion locative, si vous n’avez pas le temps de le faire vous-même ou si vous habitez trop loin. Attention, il est possible d’acheter également un maison individuelle sous le dispositif Pinel, mais avant le 31 décembre 2020. En effet, à partir du 1er janvier 2021, les maisons ne feront plus parti de la loi. Vous devrez donc avoir signé ou déposé votre permis de construire absolument avant cette date.
• Vous pourrez aussi investir dans un bien ancien. Toutefois, il sera obligatoire que le logement soit en état de délabrement. Vous serez donc obligé de vous lancer dans de grands travaux de réhabilitation. Il est donc nécessaire de faire un chiffrage correct, car n’oubliez pas que les loyers seront plafonnés, puisqu’il s’agit de proposer les loyers à revenus modérés.