Sommaire:
Dans l’univers de l’immobilier, notamment la cession de bien, le compromis et la promesse de vente sont de notions qui cohabitent. Il s’agit de deux actes juridiques à l’apparence identique, mais en réalité sont distincts l’un de l’autre. Découvrez dans la suite de cet article, les différences existant en la promesse et le compromis de vente !
La promesse et le compromis de vente : définition
La promesse de vente est aussi nommée promesse unilatérale de vente. Ici, c’est au propriétaire de s’engager auprès du potentiel acheteur. Il fournit donc en exclusivité une « option » pour un temps donné. On compte souvent deux à trois mois. Le propriétaire ne doit en aucun cas vendre ou offrir le bien à un autre acheteur pendant ce temps. Il ne vous reste donc qu’à réfléchir afin de vous décider.
Le compromis de vente est encore appelé promesse synallagmatique de vente. Il consiste en un engagement entre vendeur et acheteur de finaliser le processus de vente suivant un prix qu’ils ont tous les deux fixés. Sur le plan juridique, il correspond à la vente. Si le vendeur ou l’acheteur ne veut plus conclure la transaction, l’autre a le droit de l’y forcer. Il lui suffira d’intenter une action en justice. Il pourra, par ce fait, demander des dommages et intérêts.
Différence entre promesse et compromis de vente
La promesse de vente et le compromis de vente sont tous les deux, des avant-contrats qui peuvent s’effectuer devant un notaire ou encore sous seing privé. Ils contiennent à peu près la même chose. On peut citer :
- l’origine du bien
- sa description
- son prix
- et les délais d’acceptation/rétraction.
La promesse de vente permet au vendeur de réserver le bien uniquement pour l’acheteur à un prix donné. L’acquéreur verse donc en échange 10 % du prix d’achat du bien hors frais de notaire : c’est l’indemnité d’immobilisation. Lors de la signature du compromis de vente, vous devez déposer une garantie de 5 à 10 % du prix d’acquisition au vendeur. Vous pouvez aussi la verser à son avocat, au notaire ou encore à l’agent immobilier.
La promesse de vente doit être enregistrée au niveau du service des impôts. Vous devez le faire dans les 10 jours maximum qui suivent sa signature. Sinon, elle n’est plus valable et est considérée comme nulle. L’acheteur doit payer pour cela une somme de 125 euros (droits d’enregistrement). La promesse doit mentionner certaines clauses suspensives. La vente n’est effective qu’à la condition que celles-ci soient respectées. Il peut s’agir de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave, d’un refus de prêts par la banque de l’acheteur, etc. Par contre, le compromis ne nécessite aucun enregistrement. Vous n’avez donc à payer aucun frais supplémentaire.
Vous avez un délai de rétraction légal de 10 jours que ce soit pour un compromis ou une promesse de vente. On décompte à partir du lendemain de la première présentation de la lettre mentionnant l’acte. La rétraction se fait sous la forme d’une lettre écrite que vous envoyez en recommandé avec accusé de réception. Elle doit présenter les informations concernant les conditions et modalités d’exercice du droit de rétraction.
Lorsque l’acheteur signe une promesse de vente et qu’il ne lève pas l’option, il perd son indemnité d’immobilisation. Le vendeur garde donc ses 10 %. Dans ce cas de figure, il n’a pas à conclure la vente. Concernant le compromis, l’acquéreur peut se désengager sous un délai légal de 10 jours. Cependant, si lui ou le vendeur souhaite se rétracter après ce délai, ils risquent de se retrouver devant un tribunal de première instance. En effet, l’une ou l’autre partie peut convoquer son cocontractant afin d’imposer la vente.
En ce qui concerne les frais d’agence, l’agent immobilier doit percevoir une commission après signature définitive. Le compromis est aussi un engagement de vente et d’achat irrévocable signé par le vendeur et l’acheteur. La partie qui s’est rétractée se doit de payer les indemnités, mais elle paie aussi la commission de l’agence une fois le compromis signé. Néanmoins, si le contrat prévoit des conditions suspensives et qu’elles ont mis un frein à la vente, tout sera différent. L’agent immobilier n’a plus droit à aucune commission. Il peut cependant faire recours à la justice pour réclamer des dommages et intérêts.
Le vendeur ne peut normalement pas se désengager, qu’il y ait eu signature de compromis ou de promesse ou pas. L’acheteur est libre de le forcer à effectuer la vente en justice concernant le compromis. Il peut également le faire pour une promesse de vente. Toutefois, le résultat dépend entièrement du moment de rétractation. L’acheteur ne réclame les dommages et intérêts devant le juge qu’avant la levée d’option. Après celle-ci, la vente est considérée comme effective. Vous pouvez exiger sa réalisation en justice.
En conclusion, la promesse de vente engage le vendeur à réserver le bien pour l’acheteur. Il lui accorde un délai de réflexion contre une indemnité. Le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur à effectuer les transactions dans les conditions stipulées par les deux parties.
